Acheter ou vendre à Rabat depuis l’étranger.

Vous êtes de nationalité marocaine et vous vivez en France, en Belgique, aux Pays-Bas ou ailleurs ? Vous achetez au Maroc comme n’importe quel Marocain. La différence tient à trois points : la signature à distance, le chemin de l’argent et le suivi de loin. Ce guide les prend un par un. Il ne remplace pas votre notaire : les règles bougent, et c’est lui qui signe l’acte.

Ce qui a changé en 2026

La plupart des guides que vous trouverez en ligne ont été écrits avant ces deux changements, et certains citent encore l’ancienne règle. Vérifiez la date de ce que vous lisez.

1er juin 2026 : le registre des procurations

Une note de la Conservation foncière (ANCFCC), diffusée le 5 juin 2026, impose l’inscription des procurations immobilières dans un registre dédié, pour tout acte signé depuis le 1er juin. Le texte repose sur l’article 889-1 du Code des obligations et des contrats, issu de la loi 31-18. Selon Captain.Legal, c’est le greffe du tribunal de première instance du lieu de l’immeuble qui reçoit l’inscription.

Concrètement, une procuration bien rédigée mais non inscrite peut être refusée par le conservateur foncier. Vous devrez fournir une copie ou un extrait de l’inscription. Prévoyez ce délai dans votre calendrier.

16 juillet 2026 : la loi 41.25

Publiée au Bulletin officiel n°7526, la loi 41.25 modifie l’article 4 du Code des droits réels. La vente, la promesse de vente et la procuration spéciale doivent être établies par acte authentique, sous peine de nullité. L’acte à date certaine rédigé par un avocat agréé près la Cour de cassation, qui était admis depuis la loi 69-16 de 2017, disparaît de la nouvelle rédaction.

La loi vise aussi le contrat préliminaire d’une vente sur plan, la location-accession et les actes de copropriété. Elle ne vous oblige pas forcément à passer par un notaire : selon Bladi, le texte parle d’« acte authentique » sans le limiter à l’acte notarié, ce qui inclut les adouls. Pour un bien titré, la grande majorité des acheteurs passe par un notaire, qui reçoit aussi les fonds.

Ce qui se fait à distance, ce qui demande quelqu’un sur place

Si vous venez au Maroc l’été, la solution la plus simple reste souvent de signer vous-même la procuration chez un notaire marocain pendant votre séjour, ou de signer directement le compromis. Parlez-en au notaire avant de partir, car les rendez-vous sont plus chargés en haute saison.

Acheter depuis l’étranger : les 8 étapes

1. Fixer le budget réel : prix, frais, travaux, apport. Regardez les vrais prix au m² par quartier plutôt que les annonces seules.
2. Ouvrir un compte adapté, en devises ou en dirhams convertibles, avant de faire venir le moindre dirham.
3. Choisir le bien, et le faire voir par quelqu’un de confiance.
4. Faire vérifier le titre et l’immeuble, avant de verser quoi que ce soit.
5. Préparer la procuration avec le notaire marocain, la signer, l’apostiller si nécessaire, la traduire, l’inscrire au registre.
6. Signer le compromis en acte authentique, avec l’acompte versé chez le notaire.
7. Virer le solde et les frais depuis votre compte, et obtenir le crédit si vous en avez un.
8. Signer l’acte définitif, puis vérifier l’inscription à votre nom au titre foncier.

Un guide de ReaConsult parle de 3 à 6 mois pour un achat depuis la France. Dans la pratique, tout dépend de la procuration et du crédit, qui sont les deux étapes les plus longues.

Vérifier le bien avant tout versement

Demandez au vendeur le numéro complet du titre foncier. Une adresse ou une photo ne suffisent pas. Avec ce numéro, le notaire ou l’avocat obtient un certificat de propriété récent auprès de l’ANCFCC, qui indique le propriétaire inscrit, la surface, les hypothèques et les oppositions.

• Titre foncier ou moulkia. La moulkia, un acte adoulaire ancien, se rencontre surtout dans les médinas. Les risques (héritiers oubliés, limites contestées) sont plus forts et la revente plus compliquée.
• Copropriété. Demandez le règlement, les derniers appels de charges et une attestation du syndic montrant qu’il n’y a pas d’arriéré.
• Urbanisme. Permis d’habiter, conformité des extensions, et projets publics autour du bien. À L’Océan, ce dernier point est décisif en ce moment.
• Vente sur plan. Vérifiez le promoteur, l’autorisation de construire et la garantie prévue par le Code des obligations et des contrats (articles 618-1 et suivants).

La procuration, le point qui bloque le plus de dossiers

Depuis 2026, votre procuration doit réunir quatre conditions :

1. Elle doit être spéciale : un bien identifié, une opération précise. Une procuration générale ne fait pas l’affaire.
2. Elle doit être authentique. Une simple signature légalisée à la mairie ne suffit pas.
3. Elle doit être utilisable au Maroc : apostille ou légalisation, et souvent traduction en arabe.
4. Elle doit être inscrite au registre avant que le mandataire ne s’en serve.

Ce qu’elle doit dire

Pour un achat, prévoyez l’identité complète des deux parties, le numéro de titre, l’adresse et la surface, le prix plafond en chiffres et en lettres, les pouvoirs exacts (signer le compromis, signer l’acte, payer depuis tel compte, régler les frais) et une durée limitée. Pour une vente, indiquez un prix plancher et le compte qui recevra l’argent. Ne laissez pas votre mandataire encaisser le prix sur son propre compte.

Où la signer

Les pratiques varient. Le Maroc applique la Convention de La Haye sur l’apostille depuis le 14 août 2016 : une procuration reçue par un notaire français ou belge peut donc être apostillée, si le notaire marocain accepte cette forme. Pour les consulats, les sources se contredisent. Avocatlib indique que certains reçoivent ou légalisent des procurations, tandis que LesMRE écrit qu’ils ne dressent plus d’actes authentiques depuis 2019. Une légalisation de signature seule ne suffit pas.

La règle pratique tient en une phrase : faites valider le projet de procuration par écrit par le notaire marocain qui signera l’acte, avant tout rendez-vous. N’envoyez pas l’original avant cette validation.

Combien ça coûte, combien de temps ça prend

Avocatlib donne des ordres de grandeur : 900 à 2 200 DH pour la traduction assermentée en arabe, 300 à 1 100 DH pour les frais de consulat, de légalisation et d’envoi, et deux à six semaines entre le rendez-vous et l’arrivée au Maroc. Ajoutez le notaire de votre pays et l’inscription au registre.

Choisir son mandataire

Un frère de confiance vaut mieux qu’un intermédiaire rencontré il y a trois semaines. Les procurations falsifiées sont justement à l’origine de ces lois. Limitez les pouvoirs, gardez la procuration courte dans le temps, et révoquez-la officiellement dès que l’opération est terminée. Vous saurez ainsi qu’elle ne pourra plus servir.

Compromis et acte définitif

La loi 41.25 place la promesse de vente dans le champ de l’acte authentique. Le compromis griffonné dans un bureau, qu’on « régularisera plus tard », vous expose à la nullité. Le compromis prévoit le prix, le calendrier et les conditions suspensives. Pensez à celles qui vous protègent : obtention du crédit, absence d’hypothèque, situation d’urbanisme.

Versez l’acompte chez le notaire, jamais au vendeur ni à un intermédiaire. Le jour de l’acte, le notaire reçoit le solde, paie les droits et règle le vendeur, puis dépose l’acte à la Conservation foncière. Demandez ensuite un nouveau certificat de propriété à votre nom. C’est lui qui montre que l’opération est bien terminée.

Faire venir l’argent sans perdre le droit de le récupérer

C’est l’erreur la plus coûteuse, car on ne la découvre qu’à la revente, parfois vingt ans plus tard.

Selon l’Instruction générale des opérations de change, un investissement financé en devises ouvre droit au transfert du produit de la vente et de la plus-value éventuelle. Cela couvre l’achat d’un bien immobilier et les travaux réalisés dessus. Deux conditions pratiques :

• Le bon compte. Les MRE peuvent ouvrir un compte en devises ou en dirhams convertibles, qui reçoit les virements de l’étranger. Un compte ordinaire en dirhams ne donne pas ce droit.
• La preuve. Gardez les avis de virement, les relevés, l’attestation de la banque et l’acte. Ouvrir un compte convertible après l’achat ne crée pas la garantie après coup.

Si une partie du prix vient d’un crédit marocain ou de dirhams déjà au Maroc, cette partie ne se traite pas de la même façon. Parlez-en à votre banque avant de virer. Autre piège : payer à l’étranger. L’Office des changes le prévoit dans certains cas, par exemple quand le vendeur est de nationalité étrangère. Entre deux Marocains, ce n’est pas automatique, et le paiement à l’étranger ne vous donne pas à lui seul la garantie de transfert. Enfin, depuis la loi de finances 2026, LesMRE signale une majoration de 2 % des droits d’enregistrement pour un règlement non traçable au-delà de 300 000 DH. Passez tout par virement.

Le crédit immobilier

Plusieurs banques marocaines proposent des offres aux MRE. Les conditions dépendent de la banque, du pays de résidence, de vos revenus et de la valeur du bien. Attendez-vous à fournir fiches de paie, avis d’imposition, relevés, contrat de travail, justificatif de résidence et pièce d’identité marocaine. Demandez au moins deux offres écrites et comparez le coût total, assurance comprise. Faites figurer l’obtention du crédit comme condition dans le compromis. Si vous empruntez dans votre pays, regardez d’abord si votre banque accepte un bien situé au Maroc en garantie.

Les frais d’achat

Selon ce qu’ils comptent, les guides arrivent à un total de 6 à 10 % du prix. Nous préférons ne pas donner de chiffre unique : demandez au notaire un décompte écrit pour votre bien avant le compromis. À notre connaissance, ces frais ne prévoient pas de réduction propre aux MRE.

Pour fixer les idées, prenons un appartement à 2 millions de dirhams. Les droits d’enregistrement représentent 80 000 DH. Avec une conservation foncière à 1,5 %, ajoutez 30 000 DH. Il faut encore compter le notaire et sa TVA, puis la procuration si vous achetez à distance. Vous arrivez donc vite à plus de 110 000 DH au-delà du prix, à prévoir dans le virement que vous préparez. Ces frais se paient en plus de l’apport, et une banque ne les finance pas toujours.

Revendre et rapatrier

La vente d’un bien est soumise à l’impôt sur le profit foncier, en général 20 % du profit net. Des exonérations existent, notamment pour la résidence principale occupée pendant une durée minimale, et un minimum de perception peut s’appliquer. Leur application à un MRE dépend de votre situation : posez la question à un fiscaliste, et regardez aussi la convention fiscale avec votre pays de résidence, qui répartit le droit d’imposer.

Pour le transfert, l’Office des changes demande notamment une copie de l’acte de vente et les pièces qui prouvent le paiement des impôts et taxes. Le produit de la vente doit correspondre à la valeur réelle du bien. Si l’achat n’avait pas été financé en devises, le produit part en principe sur un compte convertible à terme, avec d’autres règles. Gardez votre dossier d’achat complet tant que vous êtes propriétaire.

Vendre depuis l’étranger

1. Préparez les papiers : titre foncier, CIN, attestation de syndic, quitus fiscal. La liste complète est sur notre page vendre votre bien.
2. Fixez le prix sur des ventes réelles. Vu de l’étranger, on se fie souvent aux annonces, qui sont plus hautes. Un bien trop cher reste en ligne et finit par se vendre moins bien.
3. Confiez les clés avec un mandat écrit, et demandez un compte rendu après les visites. Nous filmons les visites et nous vous tenons informé sur WhatsApp.
4. Faites une procuration de vente en règle (authentique, spéciale, inscrite) avec un prix plancher et le compte de réception.
5. Réglez l’impôt, puis transférez : le notaire procède aux retenues et aux formalités, et votre banque traite le transfert.

Louer votre bien quand vous vivez à l’étranger

La location longue durée relève de la loi 67-12. Le bail doit être écrit, et la caution ne peut pas dépasser deux mois de loyer (articles 3 et 20). Faites un état des lieux avec photos, à l’entrée comme à la sortie. Les loyers perçus au Maroc sont imposables, et la déclaration dépend aussi de votre pays de résidence.

La location courte durée obéit à d’autres règles. Renseignez-vous avant de publier une annonce, y compris sur le règlement de copropriété, qui peut la limiter.

Un bien hérité

Quand plusieurs héritiers vivent dans plusieurs pays, chacun doit signer ou donner une procuration en règle. Commencez par la succession : acte d’hérédité, puis inscription au titre foncier. Pour le rapatriement, un bien hérité n’a en général pas été financé en devises par vous : Bladi rappelle que l’argent de la vente ne peut pas toujours suivre vers l’Europe. Posez la question à votre banque avant la mise en vente.

Les pièges que nous voulons vous éviter

• L’acompte versé au vendeur ou à un intermédiaire, surtout sur un compte personnel. Passez par le notaire.
• Le « petit papier » signé en attendant. Depuis juillet 2026, il expose à la nullité.
• La procuration trop large ou sans fin, qui ouvre la porte à la spoliation.
• Les photos sans visite. Un appartement refait en photo peut cacher un immeuble en mauvais état.
• L’argent liquide ou le paiement à l’étranger sans conseil. Vous perdez la preuve et peut-être le droit au transfert.
• Le prix sous-déclaré. Vous payez moins aujourd’hui, puis plus d’impôt à la revente, et le produit transférable dépend de la valeur réelle.
• Un bien vide sans surveillance. Vérifiez régulièrement votre titre foncier et demandez à quelqu’un de passer.

Quel quartier de Rabat choisir ?

Questions fréquentes

Nos sources

• Bladi : loi 41.25 (10/08/2026), note de l’ANCFCC sur le registre des procurations, rapatriement et paiement à l’étranger ; Captain.Legal, registre des procurations (06/06/2026) ; TelQuel, loi 69-16 (26/09/2017).
• Office des changes, transfert du produit de cession, articles 767 et 768.
• Avocatlib, achat depuis l’étranger ; LesMRE, guides achat, procuration et frais (octobre 2026) ; ReaConsult, guide MRE 2026 ; Wafir, frais d’achat.
• Code général des impôts, article 133 ; TelQuel et modèles de bail, loi 67-12.

Ce guide donne des repères généraux et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Faites confirmer votre cas par un notaire ou un avocat.