Vivre et acheter à Hay Riad.

Hay Riad en bref

Hay Riad est un quartier à la fois résidentiel et d’affaires, situé entre le centre de Rabat et Témara. Il a été créé à la fin des années 1970 et s’étend sur environ 570 hectares, traversés par 124 kilomètres de voirie. Il fait partie de l’arrondissement Agdal-Riyad, avec Agdal.

Le quartier mêle des villas et des immeubles de standing. Plusieurs ministères et administrations y sont installés, ainsi que la délégation de l’Union européenne au Maroc et la Fédération royale marocaine de football. De grandes entreprises y ont leur siège, comme Maroc Télécom, Label’Vie ou Holcim Maroc. C’est ce mélange qui fait sa particularité : on y vit, on y travaille, et la demande en logement ne faiblit pas.

Vous verrez le nom écrit de plusieurs façons : Hay Riad, Hay Ryad ou Riyad. Certaines plateformes distinguent aussi « Riyad » et « Riyad Extension ». Il s’agit du même grand ensemble.

La vie de quartier

Hay Riad se vit surtout en voiture : les avenues sont larges, les distances plus grandes qu’à Agdal ou Hassan, et les résidences souvent organisées autour de leurs propres parkings. En contrepartie, le quartier est plus calme le soir et plus aéré.

• Les bureaux et les commerces se concentrent autour du Mahaj Riad, le pôle d’affaires du quartier, et des grandes avenues.
• Le centre commercial Ryad Square, ouvert en 2019 à Souissi, à deux pas de Hay Riad, réunit boutiques et loisirs sur 15 000 m².
• Le complexe sportif Moulay Abdellah, tout proche, accueille le stade reconstruit aux normes de la Coupe du monde 2030, inauguré le 4 septembre 2025 avec 68 700 places.

Les familles y trouvent l’essentiel sans sortir du quartier : supermarchés, pharmacies, cliniques, écoles privées, salles de sport. Le soir et le week-end, la vie se déplace vers les terrasses des grandes avenues et vers Ryad Square.

Se déplacer depuis Hay Riad

Pendant longtemps, le reproche le plus fréquent fait à Hay Riad était simple : sans voiture, on y est coincé. Ça change.

• Le train. La gare Rabat Riad a ouvert le 15 décembre 2025, au cœur du quartier, près du complexe Moulay Abdellah. C’est une gare-pont de 35 000 m² qui relie l’avenue Annakhil, à l’est, à l’avenue Hassan II, à l’ouest. Elle complète les gares de Rabat Agdal et de Rabat Ville.
• Le tramway. La ligne T1 a son terminus à Al Irfane, en bordure de Hay Riad.
• Le busway. Les travaux du réseau de bus à haut niveau de service de Rabat-Salé-Témara ont accéléré en janvier 2026. La ligne B1 partira du terminus du tram à Al Irfane pour desservir Témara, sur 9 km.
• La voiture reste le moyen le plus courant. Les grandes avenues mènent vers le centre et vers Témara.

Pour un acheteur, la question n’est donc plus « est-ce desservi ? » mais « à combien de minutes de la gare ou du tram ? ». Un appartement à distance de marche de la gare Rabat Riad n’aura pas les mêmes locataires qu’une villa au fond d’un secteur résidentiel.

Écoles et santé

Pour beaucoup de familles, le choix se fait d’abord sur l’école. Le lycée français Sophie Germain, ancienne EIR Hay Riad, est installé au secteur 10, à l’angle de l’avenue Assandar. Il va de la maternelle au lycée et il est homologué par le ministère français de l’Éducation nationale. Le quartier compte aussi de nombreuses écoles privées marocaines.

Côté santé, l’hôpital Cheikh Zaïd se trouve avenue Allal El Fassi, à Madinat Al Irfane, en bordure de Hay Riad. Cliniques privées, cabinets médicaux et pharmacies sont nombreux dans le quartier même.

Appartements et villas

Les appartements

Le parc d’appartements de Hay Riad est plus récent que celui d’Agdal ou de Hassan. On y trouve beaucoup de résidences avec ascenseur, gardiennage et parking, et des surfaces familiales. Le secteur de Prestigia, par exemple, propose des appartements de standing : l’agence y loue actuellement un appartement de 175 m² à quatre chambres pour 15 000 DH par mois.

Les villas

Hay Riad est, avec Souissi, l’un des deux grands marchés de villas de Rabat. Sur Mubawab, le quartier attire environ 35 % des recherches d’achat de villas dans la ville. En 2023, selon les ventes réelles analysées par Yakeey, 80 % des quelque 300 villas vendues à Rabat l’ont été dans l’arrondissement Agdal-Riyad et à Souissi, avec un prix médian de 6,1 millions de dirhams pour Agdal-Riyad.

Pour une villa, le prix dépend d’abord de la surface du terrain, de l’état de la maison et de la rue. Un prix au mètre carré moyen dit peu de chose d’une villa précise : seule une visite permet de l’estimer.

Les prix au m² à Hay Riad

Hay Riad montre l’un des plus grands écarts de Rabat entre estimations et annonces. Les estimations tournent autour de 16 700 à 18 600 DH/m², les annonces autour de 23 000. Sur BaytiMa, Hay Riad est d’ailleurs le quartier le plus cher de Rabat en prix demandé, avec 244 annonces actives, le plus grand nombre de la ville.

Ce que ça donne pour un appartement de 100 m²

Au prix des estimations, un appartement de 100 m² à Hay Riad vaut entre 1,67 et 1,86 million de dirhams. Au prix moyen des annonces, le même appartement s’affiche autour de 2,3 millions. L’écart dépasse 400 000 dirhams. L’étage, la vue, l’état, le parking et la résidence expliquent une partie de la différence. Le reste, c’est de la marge de négociation.

Concrètement, pour un acheteur, la négociation commence souvent bien en dessous du prix affiché. Pour un vendeur, afficher un prix aligné sur les annonces voisines expose à rester longtemps en ligne. Le détail des sources est sur notre page des prix de l’immobilier à Rabat.

Hay Riad face aux autres quartiers

À budget égal, Hay Riad offre en général des immeubles plus récents qu’Agdal ou Hassan, mais moins de vie de quartier à pied. Face à Souissi, il propose plus d’appartements et des terrains plus petits pour les villas.

Louer à Hay Riad

Hay Riad attire les familles et les cadres qui travaillent dans les administrations et les sièges du quartier, ainsi qu’une partie des expatriés et du personnel des représentations étrangères. Les appartements familiaux récents et les meublés de standing y trouvent preneur. Au niveau national, la demande de location a progressé de 9,24 % en 2025 sur Mubawab, plus vite que l’offre (+4,93 %), et la location longue durée représente désormais environ 40 % de la demande sur ce portail.

Pour un propriétaire, la clé est le bon loyer dès le départ, une présentation soignée et des locataires vérifiés. Nous ne publions pas de loyer moyen pour Hay Riad : aucune source fiable n’en donne un à ce jour. Nous le chiffrons bien par bien.

Le marché : ce que disent les ventes

En 2023, l’arrondissement Agdal-Riyad, qui regroupe Agdal et Hay Riad, concentrait 37 % des ventes immobilières de Rabat en nombre et 40 % en valeur, selon les ventes réelles analysées par Yakeey, avec un prix médian de 15 600 DH/m². Ce chiffre de ventes réelles, nettement sous les prix d’annonce, rappelle qu’à Hay Riad comme ailleurs, ce sont les ventes signées qui fixent la valeur.

À l’échelle de Rabat, l’indice officiel de Bank Al-Maghrib et de l’ANCFCC montre +3,5 % sur les prix en 2025, un premier trimestre 2026 difficile, puis une reprise au deuxième trimestre : +1,9 % sur les prix et +61,2 % de ventes sur le trimestre précédent.

Les projets 2030 autour de Hay Riad

• Un pôle multimodal. Le plan d’aménagement Rabat 2030 fait du secteur entre Hay Riad et le complexe Moulay Abdellah un pôle de transport, avec une gare ferroviaire, une gare routière et une station de tramway. La gare Rabat Riad, ouverte en décembre 2025, en est la première pièce.
• Le busway vers Témara, en travaux depuis le terminus du tram à Al Irfane.
• Le stade Moulay Abdellah, reconstruit pour la Coupe du monde 2030, déjà inauguré en septembre 2025.

Ces projets relient enfin un quartier longtemps dépendant de la voiture. Les biens proches de la gare et des futures lignes sont les premiers concernés, à la vente comme à la location.

Atouts, limites, et à qui Hay Riad convient

Les atouts

• Des immeubles récents, souvent avec parking, ascenseur et gardiennage.
• Le calme le soir et des avenues larges.
• Les bureaux, les ministères et les sièges à quelques minutes.
• Une gare depuis décembre 2025, et le tram à Al Irfane.

Les limites

• Des prix d’annonce parmi les plus élevés de Rabat, souvent loin des ventes réelles.
• Des embouteillages aux heures de pointe sur les grands axes.
• Peu de vie à pied comparé à Agdal ou Hassan, et pas de charme ancien.
• Des chantiers encore nombreux autour des nouveaux équipements.

Les profils

• Aux familles qui cherchent un appartement récent et spacieux, ou une villa.
• Aux cadres qui travaillent dans les ministères et les sièges du quartier.
• Aux investisseurs qui visent une location familiale ou de standing.

Si vous voulez tout faire à pied, cafés et commerces compris, Agdal vous conviendra mieux. Si vous cherchez un grand terrain et le calme d’une villa, regardez aussi Souissi.

Nos conseils avant d’acheter ou de louer à Hay Riad

1. Ne partez pas du prix des annonces. À Hay Riad, l’écart avec les estimations est l’un des plus forts de Rabat : demandez les ventes récentes du secteur.
2. Regardez la résidence autant que l’appartement : gardiennage, parking, charges, entretien des parties communes.
3. Testez le trajet vers votre travail aux heures de pointe : c’est un quartier de voiture.
4. Pour une villa, faites vérifier le titre foncier, la surface du terrain et les autorisations de construire avant toute offre.

Si vous louez

1. Fixez votre trajet d’abord : travail, école, gare. À Hay Riad, deux secteurs voisins peuvent changer vos journées.
2. Meublé ou vide : comparez le loyer total, charges de résidence comprises.
3. Demandez un bail écrit et un état des lieux avec photos, à l’entrée comme à la sortie.

Questions fréquentes

Nos sources

• Wikipédia, Hay Ryad : création, superficie, voirie, institutions et entreprises.
• Agenz, référentiel des prix à Rabat (29/01/2026) et baromètre T3 2026 (Challenge, 20/10/2026) ; Yakeey, carte des prix ; BaytiMa, annonces actives.
• Mubawab, bilan 2025, rapporté par Le Matin le 27/01/2026 ; Médias24 et Yakeey, ventes 2023 par arrondissement (03/10/2024).
• Bank Al-Maghrib et ANCFCC, indice des prix des actifs immobiliers, notes n°65 et n°67.
• Médias24, plan d’aménagement Rabat 2030 (23/03/2025) et busway Rabat-Salé-Témara (07/01/2026) ; Le Matin, gare Rabat Riad (14/12/2025) ; Telquel, stade Moulay Abdellah (04/09/2025) et Ryad Square (15/04/2019).
• Lycée français Sophie Germain (lfgermain.com) ; hôpital Cheikh Zaïd (hcz.ma).