Prix de l’immobilier à Rabat, quartier par quartier.

L’essentiel en trente secondes

• Il n’y a pas un prix de Rabat, il y en a plusieurs. Les annonces, les estimations et le fisc ne mesurent pas la même chose. Pour un appartement, les annonces tournent autour de 19 000 à 21 000 DH/m² en moyenne, les estimations d’Agenz autour de 12 400 DH/m² pour toute la ville.
• Le quartier fait l’essentiel de l’écart. Haut Agdal, Hay Riad et Souissi dépassent 21 000 DH/m² en annonce ; Takadoum ou Hay El Fath restent sous 13 000 dans les estimations.
• Le prix affiché n’est pas le prix signé. Une annonce dit ce que le vendeur demande. Seules les ventes enregistrées disent ce qu’un acheteur a payé.
• Le marché bouge en volume plus qu’en prix. À Rabat, +3,5 % sur les prix en 2025, mais +15 % de ventes.

Rabat, la ville la plus chère du Maroc

Toutes les sources placent Rabat en tête des grandes villes. Dans le baromètre d’Agenz du troisième trimestre 2026, l’appartement s’y affiche à 18 970 DH/m² en moyenne, contre 15 840 à Marrakech et 12 912 à Casablanca. Mubawab, dans son bilan 2025 établi sur environ 100 000 annonces, arrive à la même conclusion et situe le budget moyen d’un acheteur à Rabat autour de 2,47 millions de dirhams.

Le prix au m² par quartier, quatre sources côte à côte

Le tableau réunit les quatre références publiques sur Rabat, pour un appartement. Nous ne mélangeons pas les colonnes : chacune a sa méthode, indiquée en dessous. Quand une source ne publie pas de chiffre pour un quartier, la case porte « n.d. ».

Deux lectures sautent aux yeux. D’abord, le classement reste le même partout : Haut Agdal, Hay Riad et Souissi en haut, Takadoum et Hay El Fath en bas. Ensuite, sur un même quartier, l’écart entre sources est énorme. À Akkari, il va de 10 117 à 18 316 DH/m². À Hay Riad, de 16 713 à 23 324. C’est normal, et c’est l’objet de la partie suivante.

Pourquoi les chiffres ne sont pas d’accord

Quand deux sites donnent deux prix pour le même quartier, aucun ne ment. Ils ne mesurent pas la même chose. Il existe quatre familles de chiffres sur le marché de Rabat.

1. Les prix d’annonce

C’est ce que demandent les vendeurs. BaytiMa et le baromètre d’Agenz partent des annonces en ligne. Ces chiffres sont récents et nombreux, mais ils reflètent l’espoir du vendeur, pas la vente. Un bien affiché trop cher reste en ligne longtemps et tire la moyenne vers le haut.

2. Les estimations

Agenz et Yakeey publient aussi des prix calculés par leurs modèles, à partir des annonces, de leurs propres ventes et de données publiques. C’est plus proche d’une valeur de marché, mais chaque plateforme voit surtout son propre public. C’est ce qui explique qu’Agenz donne 12 392 DH/m² pour un appartement à Rabat dans son référentiel, et 18 970 DH/m² dans son baromètre d’annonces : la même entreprise, deux mesures différentes.

3. Les ventes réelles

Ce sont les actes enregistrés. Bank Al-Maghrib et la Conservation foncière (ANCFCC) les suivent dans un indice trimestriel, mais cet indice publie des variations en pourcentage, jamais un prix au m². Yakeey a publié en 2024 des prix médians de transactions par arrondissement pour 2023 : 11 700 DH/m² à Hassan, par exemple. Ce sont les seuls chiffres de ventes réelles par secteur que nous ayons trouvés.

4. Le prix fiscal

Le référentiel de la DGI fixe un prix de référence par zone pour calculer les impôts d’une vente. Ce n’est pas une valeur de marché, et il ne sert qu’à l’administration. Nous l’expliquons plus bas.

Prix d’annonce et prix de vente : la vraie question

Pour un vendeur, la tentation est de copier le prix du voisin sur Avito ou Mubawab. C’est l’erreur la plus fréquente : on compare son bien à une demande, pas à une vente. Le voisin n’a peut-être jamais trouvé preneur à ce prix.

Pour un acheteur, c’est l’inverse : le prix affiché est un point de départ. Ce qui compte, c’est ce que les biens comparables se sont vraiment vendus, dans la même résidence ou la même rue, à l’étage près.

Ce qui fait bouger le prix d’un appartement à l’intérieur d’un même quartier :

• l’étage et l’ascenseur, la vue et l’exposition ;
• l’état : à rénover, récent ou neuf ;
• la copropriété : charges, entretien, parking ;
• le titre foncier : un bien titré et sans litige se vend plus vite ;
• la rue elle-même : Haut Agdal et Bas Agdal ne se vendent pas au même prix.

C’est pourquoi une grille de quartier donne un ordre de grandeur, jamais la valeur d’un bien précis. Pour cela, il faut le visiter.

Le référentiel des prix de la DGI, expliqué simplement

Quand on cherche « référentiel prix immobilier Rabat », on tombe sur le document officiel de la Direction générale des impôts. La version publiée sur le site du ministère des Finances est l’édition d’octobre 2015 pour la préfecture de Rabat. Voici ce qu’il est, et ce qu’il n’est pas.

Ce que c’est

Une grille de « prix moyens retenus pour le calcul des droits et taxes », zone par zone, pour les cinq arrondissements de Rabat : Souissi, Agdal-Ryad, Hassan, Youssoufia et Yacoub El Mansour. Elle a été préparée par la DGI avec l’ANCFCC, la Fédération des promoteurs immobiliers, Bank Al-Maghrib, l’Agence urbaine de Rabat, le ministère de l’Urbanisme et l’Ordre des notaires.

Ce que ce n’est pas

Le document le dit lui-même : ces prix « ne constituent en aucun cas une évaluation directe d’un bien immobilier donné » et ils sont « opposables uniquement à la Direction Générale des Impôts ». Autrement dit, ils servent au fisc, pas à fixer votre prix de vente.

À quoi il sert vraiment

Si le prix inscrit dans l’acte de vente est inférieur au prix de référence de la zone, l’administration peut rectifier la base sur laquelle elle calcule les droits. Déclarer moins que le référentiel ne fait donc pas économiser d’impôt : cela expose à un redressement.

Un exemple réel

Dans la zone RA-AR4 de l’arrondissement Agdal-Ryad, l’édition 2015 retient 17 000 DH/m² pour un appartement ancien, 19 000 pour un récent et 22 000 pour un neuf. Pour une villa, le calcul se fait en deux parties : un prix du terrain au m² multiplié par la surface du terrain, plus un prix de construction au m² multiplié par la surface bâtie.

Comment le consulter

La DGI propose une carte en ligne sur son portail : on situe le bien, et la carte affiche le prix de référence de sa zone. On peut aussi partir de la liste des zones de chaque arrondissement. Quand un bien est à cheval sur deux zones, c’est la zone la plus chère qui s’applique.

La tendance : ce que disent les ventes réelles

L’indice des prix des actifs immobiliers, publié chaque trimestre par Bank Al-Maghrib et l’ANCFCC à partir des actes enregistrés, est la seule mesure officielle de l’évolution des prix. Il donne des variations, pas des prix.

En 2025, Rabat a été la grande ville où les prix ont le plus progressé : +3,5 %, contre +0,9 % à Casablanca et +1,0 % à Marrakech. Au niveau national, la hausse n’a été que de 0,6 %. Le début 2026 a été heurté, avec un premier trimestre très calme puis un net rebond des ventes au printemps : +61,2 % de transactions au deuxième trimestre, dont +62,5 % pour les appartements.

La lecture pour vous : à Rabat, il y a des acheteurs, mais ils ne paient pas n’importe quel prix. Un bien au juste prix trouve preneur. Un bien surévalué attend.

Côté neuf, le président de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers situait en mars 2026 les appartements neufs de bon standing à Rabat entre 20 000 et 29 000 DH/m², au-dessus de Casablanca.

Six quartiers en détail

Agdal et Haut Agdal

Le quartier le plus demandé à la location, autour de la gare de Rabat-Agdal et de l’avenue de France. Les estimations y vont de 15 900 à 16 100 DH/m² pour Agdal, et dépassent 18 000 pour Haut Agdal, où les annonces atteignent 23 533 DH/m² en moyenne. L’écart entre Bas et Haut Agdal est réel : à surface égale, la rue change le prix.

Hay Riad

Résidences récentes, grandes avenues, bureaux du Mahaj Riad, familles et cadres. C’est l’un des trois quartiers les plus chers en annonce (23 324 DH/m² selon Agenz, 22 940 selon BaytiMa), alors que les estimations restent entre 16 700 et 17 900. Un acheteur bien conseillé y négocie à partir des ventes, pas des annonces.

Souissi

Le marché des villas, des grands terrains et des ambassades. En 2023, Souissi représentait 10 % des ventes de Rabat mais 32 % de leur valeur, avec un ticket moyen de 8,6 millions de dirhams contre 2,5 millions pour la ville. Pour un appartement, les estimations d’Agenz y atteignent 22 461 DH/m².

Les villas

Les villas forment un marché à part, plus étroit et plus cher. Selon les ventes réelles de 2023 analysées par Yakeey, environ 300 villas ont été achetées à Rabat cette année-là, dont 80 % à Agdal-Riyad et à Souissi. Le prix médian d’une villa atteignait 10,8 millions de dirhams à Souissi et 6,1 millions à Agdal-Riyad. Au total, les ventes immobilières de 2023 ont représenté 8 milliards de dirhams à Rabat, dont 40 % pour le seul arrondissement Agdal-Riyad.

Hassan et le centre-ville

Le Rabat historique, au pied de la tour Hassan : immeubles anciens, beaux volumes, tout à pied. Les estimations se situent autour de 14 500 à 14 800 DH/m², les annonces bien plus haut (21 710 selon BaytiMa). En 2023, le prix médian des ventes réelles y était de 11 700 DH/m² : l’écart entre annonce et vente y est particulièrement visible.

L’Océan

Entre la médina et l’Atlantique, avec la corniche à deux pas. Les prix y sont plus doux : 12 407 DH/m² selon les estimations de Yakeey, 17 298 en annonce selon BaytiMa. Un bon point d’entrée pour acheter près du centre.

Hay El Fath

Résidentiel et familial, avec les prix les plus accessibles de cette liste : 9 499 DH/m² selon les estimations de Yakeey. C’est aussi l’un des quartiers les plus recherchés sur Google pour un appartement à Rabat. Peu de sources publient un prix pour Hay El Fath : demandez-nous les ventes récentes du quartier.

Les loyers à Rabat

Selon le bilan 2025 de Mubawab, un appartement à Agdal se loue en moyenne 11 999 DH par mois vide et 13 844 DH meublé. Sur BaytiMa, la médiane des loyers demandés pour un appartement à Rabat est de 111 DH par m² et par mois, et la moitié des annonces se situe entre 88 et 143 DH/m². Pour un appartement de 100 m², cela donne un loyer demandé autour de 11 000 DH par mois, avant négociation.

Les loyers ont fortement augmenté depuis 2020. Les professionnels interrogés par Médias24 en janvier 2025 citaient deux raisons : des immeubles transformés en résidences hôtelières, qui ont réduit l’offre de logements en ville, et des coûts de construction en hausse d’environ 50 %.

Les frais d’achat à prévoir

Au prix du bien s’ajoutent des frais payés par l’acheteur :

• Les droits d’enregistrement : 4 % du prix pour l’achat d’un logement construit, selon l’article 133 du Code général des impôts.
• Les frais de conservation foncière, pour inscrire la vente au titre foncier.
• Les honoraires du notaire et ses débours.

Le notaire vous remet le montant exact avant la signature. Demandez-le tôt : il fait partie de votre budget au même titre que le prix.

Vendeur ou acheteur : comment utiliser ces chiffres

Vous vendez

Partez de la colonne des estimations, pas de celle des annonces. Les annonces vous disent ce que vos concurrents demandent, pas ce que les acheteurs paient. Un prix fixé au-dessus du marché attire moins de visites, reste en ligne plus longtemps, et finit souvent par baisser. Le bon réflexe : regarder les biens comparables vendus récemment dans votre rue ou votre résidence, puis ajuster selon l’étage, l’état et la vue.

Vous achetez

Servez-vous des annonces pour repérer les biens, et des estimations pour savoir où commence la négociation. Si un appartement à Hay Riad est affiché nettement au-dessus de 23 000 DH/m², demandez ce qui le justifie : un étage élevé, une rénovation récente, un parking. Avant toute offre, faites vérifier le titre foncier et la situation de la copropriété.

Estimer votre bien, pas le quartier

Toutes les grilles de cette page donnent une fourchette. Votre appartement, lui, a un étage, une vue, un état et une copropriété. Pour passer de la fourchette au bon prix, nous faisons trois choses :

1. nous visitons le bien et relevons ce qui le distingue ;
2. nous le comparons aux annonces et, surtout, aux ventes réelles du quartier ;
3. nous vous remettons un prix argumenté, avec les biens comparables qui le justifient.

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Questions fréquentes

Nos sources

• Agenz, référentiel des prix immobiliers à Rabat, mis à jour le 29/01/2026 (agenz.ma).
• Agenz, baromètre du 3e trimestre 2026, rapporté par Challenge le 20/10/2026.
• Yakeey, carte des prix de l’immobilier à Rabat (yakeey.com) ; Médias24 et Yakeey, prix du m² par arrondissement en 2023, publié le 03/10/2024.
• BaytiMa, prix de l’immobilier à Rabat, 1 912 annonces actives (baytima.com).
• Direction générale des impôts, Référentiel des prix des transactions immobilières de Rabat, édition octobre 2015 (finances.gov.ma).
• Bank Al-Maghrib et ANCFCC, indice des prix des actifs immobiliers, notes n°65 et n°67 ; Telquel, 22/06/2026.
• Code général des impôts 2026, article 133.
• Agenz, baromètre T3 2026 (Casablanca, Marrakech) ; Mubawab, bilan 2025, rapporté par Le Matin le 27/01/2026 ; Médias24, 17/01/2025 ; Telquel et MAP, 09/03/2026.

Toutes les sources consultées le 29 octobre 2026. Cette page est mise à jour chaque trimestre.